ორშსამოთხხუთპარშაბკვი
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031   
 
გაუგზავნე ბმული მეგობარს ამოსაბეჭდი ვერსია განხილვა ფორუმზე
12:22 11.03.11 - სადავო ქონებას, ხშირად შემფასებლის დასკვნა აკლია

[თინა შავაძე]

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე, 50-მდე უძრავი ქონების შემფასებელი ოპერირებს. ეს ახლად გამოჩენილი პროფესიის ადამიანები, ბაზარზე გასაყიდი ქონების ადგილმდებარეობასა და მდგომარეობას აფასებენ. შეფასების მთვარია კრიტერიუმებია: შენობის სტრუქტურული მდგომარეობა, სეპტიკურია თუ არა ავზი/ჭა, სახურავზე არის თუ არა სოკო/ობი და რამდენად დიდია ეკოლოგიური საფრთხე.

მაგალითად, თუ ვაკეში ობიეტი იყიდება და ის ისეთ ქუჩაზე დგას, სადაც მანქანების გამონაბოლქვი დიდია, საერთაშორიოს სტანდარტით ქონების რეალური ფასი 30 პროცენტით მცირდება. მსაგავსი კრიტერიუმებით, აუდიტები თავიანთ საქმიანობაში არ ხელმძღვანელობენ, თუმცა ისინი დღემდე, მაინც აგრძელბენ ქონების შეფასებას, რაც გარკვეულ საფრთხეებს შეიცავს და ცივილიზებული ბაზრის პრინციპებს ეწინააღმდეგება.  

ქვეყანაში ქონების შემფასებელთა ინსიტუტი ჯერ კიდევ სუსტია, თუმცა, საერთაშორისო ორგანიზაციებისა და ექსპერტების დახმარებით, ადგილობრივი არასამთავრობო ორგანიზაციები, ცდილობენ ქონების შემფასებლთა საქმიანობაში, საერთაშორისო სტანდარტები დანერგონ და მათი რაოდენობის გაზრდას ხელი შეუწყონ. მიმდინარე კვირას, საქართველოში, საერთაშორისო საშემკრებლო სტანდარტების საბჭოს წევრი გრეგორი ბადესკუ ჩამოვიდა და დაინტერსებულ პირებს მასტერ კლასის გაკვეთილები ჩაუტარა. “პრესა.ჯი” გრეგორი ბადესკუს ესაუბრა.

- როგორ ხდება ქონების შეფასება? რა კრიტერიუმია მნიშვნელოვანი?

- როცა ეკონომიკაში საქონლის გაცვლა-გამოცვლა მიმდინარეობს, როცა ადამიანები რაიმეს ყიდიან, მაშინ მათ უნდა იცოდნენ ქონების რეალური ღირებულება. ნებისმიერი ჩვენთაგანი, რომელიც რაღაცას ყიდულობს ან ყიდის ყოველთვის ინტერესდება ფასით. Aმიტომაც, ყველა ადამიანი ყოველდღიურ ცხოვრებაში, ხშირად შემფასებელი ხდება. რაც შეეხება პროფესიონალ შემფასებელს, ბაზარზე ის საქონელს აფასებს, ასაბუთებს და მოჰყავს სათანადო მაგალითები. ცივილიზებულ ბაზრებზე შემფასებელი სათანადო განათლებას იღებს, ამის შედეგად ფლობს სპეციალურ შეფასების მეთოდს, რომლის პრაქტიკაში გამოყენებაც შემფასებელს, ქონების შესახებ არგუმენტირებული დასკვნის დადების საშუალებას აძლევს. 

ქონების შეფასების ოთხი ძირითადი ფაქტორი არსებობს: რაში შეიძლება იყოს გამოყენებული ესა თუ ის ქონება, რამდენად იშვიათია, ან ხშირია ეს ობიექტი და როგორია მისი ხელმისაწვდომობა. მაგალითად, ავიღოთ, უბრალოდ ჰაერი, რომელიც აუცილებელია, მაგრამ არ ვიცით რა ღირს, რადგან არის უფასო და არის ყველგან. თუმცა, საინტერესოა რა ეღირება ჰაერი კოსმოსურ ხომალდში; მეორე არის შესაფასებელი ობიექტი რამდენად ბევრია და როგორია მიწოდება-მოთხოვნის პროპორცია; მესამე ფაქტორია- სურვილი შესყიდვის, მეოთხე მსყიდველობითი უნარი. შეიძლება შეფასებული ობიექტი არის სასურველი, მაგრამ შესაბამისი ფული არ არის. 

- საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი თუ აკმაყოფილებს თანამედროვე სტანდარტებს, როგორ ვითარდება შემფასებელთა ინსტიტუტი?

- გარდამავალი ეკონომიკის ქვეყნებში ქონების შეფასება არასწორად ხდება. დადგენილი წესით ფინანსური აუდიტის დასკვნას უნდა დაერთოს შემფასებლის დასკვნა, როცა უძრავი ქონება დავის საგანი ხდება, მაშინ შემფასებლის დასკვნა გადამწყვეტია. მნიშვნელოვანია, ორი კომპანიის შერწყმის დროს წილები როგორ უნდა გადანაწილდეს. ამ დროს ხდება, როგორც უძრავი, ისე მოძრავი ქონების შეფასება. შეიძლება შეფასდეს მანქანა-დანადგარები, უძრავი ქონება, ყველაფერი მატერიალურ ფასეულებას შეადგენს. ამ კრიტერიმების გამოყენება, საბანკო-საფინანსო სექტორისთვის ფინანსური ანგარიშების შედგენისას აუცილებელია, რათა დასაბეგრი ბაზა განისაზღვროს. საქართველოში შეფასების სტანდარტების დანერგვა 2003 წელს დაიწყო და ამ მიმართულებით ახლა უფრო მეტია გაკეთებული.

ეკა საბაძე მიწის მესაკუთრეთა უფლებების დაცვის ასოციაცია: ჩვენი ორგანიზაცია, ახორციელებს უძრავი ქონების შემფასებელთა სერთიფიცირებას. სერთიფიცირებულებს ჩაუტარდათ უმაღლესი საფეხურის ტრეინინგი. ქონების შეფასებაზე, როგორც პროდუქტზე ბაზარზე მოთხოვნა არის. ძირითადად ქონების შეფასება აუდიტერობის საქმიანობაში შედიოდა, ეს მავნე პრაქტიკა ბაზრიდან თანდათან ქრება და ახლა სულ უფრო და უფრო მეტი დაინტერესებული პირი სარგებლობს შემფასებლის მომსახურებით. ბოლო სამი წელია, ასოციაცია შემფასებელთა მომზადების პროექტს ახორციელებს, უკვე ბაზარზე 50 -მდე სერთიფიცირებული შემფასებელი ოპერირებს. 

საქართველოში შემფასებელთა საერთაშორისო სტანდარტებით მომუშავე კადრების მომზადება დრომ მოიტანა, ქვეყანაში უძრავ ქონებაში ინვესტიციების განთავსების მოცულობა გაიზარდა, ამიტომაც ინვესტორებისგან და საფინანასო სექტორისგან, გაჩნდა მოთხოვნა პროფესიონალ შემფასებლებზე, რომლებსაც ქონების საბაზრო ღირებულების რეალურად შეაფასება სათანადო კრიტერიმუების გამოყენებით, მაღალ პრფესიონალურ დონეზე შეუძლიათ.

- ვინ სარგებლობს შემფასებელთა მომსახურებით?

- ინვესტორები, ბანკები, სახელმწიფო სექტორი, მუნიციპალიტეტები, შეფასება იმდენად მნიშვნელოვანია, რომ ბევრ სფეროს სჭირდება. ქონების გადასახადი დამოკიდებულია ქონების საბაზრო ფასზე. აქედან გამომდინარე, სახელმწიფოც დაინტერესებული უნდა იყოს. ის ქონება, რომელიც გასაყიდად გამოაქვს სწორად იყოს შეფასებული. ადგილობრივი ორგანოებისთვისაც ძალიან მნიშვნელოვანია, რომ გამოიყენოს პროფესიონალი შემფასებელის მომსახურება. 

ამ მიმართულებით საქართველოში დიდი ხნის განმავლობაში აუდიტორები მუშაობდნენ, მიუხედავად იმისა, რომ აუდიტორის საშემფასებლო სტანდარტები სრულიად განსხვავებულია უძრავი ქონების შემფასებელთა სტანდარტებისგან. ის უფრო დეტალურად აღწერს და აფასებს ქონებას. ხშირად ფიზიკური პირიც, რომელიც ქონებას ყიდულობს შემფასებლის მომსახურებას იყენებს. შეფასება ინვესტორისთვის საინტერესოა, როცა უძრავ ქონებას, როგორც საინვესტიციო პროექტს ისე ყიდულობს. სახელმწიფო შემაფასებელს პრივატიზაციის დროს, ბანკი იპოთეკური სესხის გაცემისას, სადაზღვევო კომპანია კი ქონების დაზღვევისას იყენებს და ასე თანდათან საქართველოში ქონების შეფასების კულტურა მკვიდრდება.

presa.ge 


გაუგზავნე ბმული მეგობარს ამოსაბეჭდი ვერსია განხილვა ფორუმზე


 
თქვენი აზრით, საქართველოს პრემიერ-მინისრტ ნიკა გილაურის მიერ წარმოდგენილი ეკონომიკის სტიმულირების გეგმა რამდენად პასუხობს მოსახლეობის დაკვეთას?
ძალიან კარგი გეგმაა და მისი შედეგები მომავალ წელს უკვე გამოჩნდება
გეგმა არასრულყოფილია, და უფრო მეტი ყურადღება უნდა მიექცეს მცირე ბიზნესს
ძირითადი აქცენტი სოფლის მეურნეობაზე არ უნდ აგაკეთებულიყო, რადგან არც სხვა სფეროებში გვილხინს
შესაძლებელია კარგი პროექტია, მაგრამ ეს მაინც ვერ შეცვლის ეკონომიკის მთლიან სურათს
მიჭირს პასუხის გაცემა
 
Your Like on Facebook X